Wann eine Amortisation der Hypothek sinnvoll ist

Hypothek amortisieren - ist das sinnvoll?

Hypothek amortisieren – Wann ist eine Amortisation sinnvoll?

Viele angehenden Rentner überlegen, ob sie ihre Hypothek zum Pensionierungszeitpunkt (weiter) amortisieren sollen. Bei der Überlegung, ob eine Amortisation sinnvoll ist, spielen viele Parameter eine Rolle. In erster Linie hängt der Entscheid aber von zwei Faktoren ab: Welches sind die steuerlichen Auswirkungen der Amortisation und was würden Sie mit dem Geld machen, wenn Sie nicht amortisieren. Wer amortisiert, sollte sich bewusst sein, dass das Kapital nicht für Konsum zur Verfügung steht und die Hypothek zu einem späteren Zeitpunkt eventuell nicht mehr aufgestockt werden kann.

Hypothek amortisieren oder nicht? Steuern spielen eine wichtige Rolle

Untenstehende Darstellung zeigt die Betrachtung der reinen Opportunitätskosten bei einer Amortisation unter Berücksichtigung der steuerlichen Veränderungen. Um das Beispiel auf die eigene Situation zu übertragen, muss man seinen persönlichen Grenzsteuersatz kennen.

Grafik: Kosten der Hypothek gegenüber Ertrag

Hypothek amortisieren

Folgende Frage ist entscheidend, wenn es um die Amortisation der Hypothek geht: Was passiert mit dem Geld, wenn es NICHT für die Amortisation der Hypothek verwendet wird? Das Kapital muss eine höhere langfristige Rendite nach Steuern erwirtschaften, als die Hypothek nach Abzug der Steuerreduktion (die Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden) kostet. Wenn das Kapital also auf dem Sparkonto liegt, wird es diese Hürde (im Beispiel 3.3%) nicht erreichen, ebenso wenig bei der Anlage in eine sichere Obligation.

Damit langfristig mehr Rendite erwirtschaftet werden kann, als die Hypothek kostet (Opportunitätsgewinn) muss man teilweise in Aktien oder ähnliche Anlagen investieren. Aktien werfen langfristig erfahrungsgemäss zwar eine höhere Rendite ab, kurzfristig sind sie aber hohen Wertschwankungen ausgesetzt. Wer also kurzfristig garantiert keine Verluste will, sollte mit „herumliegendem“ Kapital die Hypothek zurück zahlen.

Gedanken vor einer Amortisation der Hypothek

Bedenken Sie, dass eine Hypothek nach einer Amortisation nicht immer ohne Probleme wieder aufgestockt werden kann. Vielleicht ist die Bank nicht mehr dazu bereit oder unter Umständen akzeptiert die Steuerbehörde die erneute Aufstockung nicht mehr im selben Masse und die Hypothekarzinsen können steuerlich nicht mehr vollständig in Abzug gebracht werden. Geld, welches zur Amortisation verwendet wird, ist in der Liegenschaft gebunden.

Das bedeutet, dass dieses Kapital nicht für zukünftigen Konsum zur Verfügung steht und nicht verzehrt werden kann. Die Problematik, dass im hohen Alter zwar oftmals genügend Geld vorhanden ist, dieses jedoch in einer Immobilie gebunden ist, werden sich viele erst zu spät bewusst. Unter Umständen kann dies dazu führen, dass eine Liegenschaft verkauft werden muss.

Möglichkeiten der Hypothekenamortisation

Die gängigste Möglichkeit der Hypothekenamortisation ist die normale Rückzahlung. Sie überweisen Geld an den Gläubiger von einem Konto oder einem Wertschriftendepot und zahlen damit die Hypothek zurück. Sie haben weiter die Möglichkeit, die Hypothek durch einen WEF-Bezug (Geld aus der Pensionskasse oder der Säule 3a) zu amortisieren. Bei einer laufenden Amortisation (üblich bei der 2. Hypothek) können Sie zudem zwischen direkter und indirekter Amortisation auswählen.

Mehr Informationen zum Thema direkte versus indirekte Amortisation finden Sie hier:

Verpfändung oder Bezug des Pensionskassenkapitals

Es gibt zwei Möglichkeiten, das Geld in der Pensionskasse für Wohneigentum zu verwenden: Verpfändung oder frühzeitiger Bezug der Vorsorgegelder. Bei einer Verpfändung dient das Pensionskassenguthaben dem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit. Die maximale Höhe der Hypothek steigt dadurch unter Umständen auf deutlich mehr als die üblichen 80 Prozent des Liegenschaftswertes. Dies hat höhere Zins- und Amortisationskosten zur Folge. Dafür werden weder Risiko- noch Altersleistungen bei der Pensionskasse gekürzt. Bei einem Bezug des Kapitals fliesst Geld aus der Pensionskasse in die Liegenschaft.

Dadurch reduzieren sich die zukünftigen Wohnkosten, was einen Teil der Kürzungen bei den Altersleistungen kompensiert. Der Versicherungsschutz im Falle von Invalidität oder Tod wird durch den frühzeitigen Kapitalbezug aber bei den meisten Vorsorgeeinrichtungen stark reduziert. Dieser Leistungsrückgang kann nur über eine private Risikoversicherung gedeckt werden. Ob die Verpfändung oder ein Bezug sinnvoller ist, hängt von vielen Faktoren ab. In erster Linie sind aber das Reglement der Pensionskasse und die individuelle Steuersituation entscheidend. Erkundigen Sie sich genau, bevor Sie sich für eine Variante entscheiden.

Verpfänden oder beziehen – wichtige Vor- und Nachteile

VerpfändungBezug
VorteileKeine Einbussen bei den Alters- und Risikoleistungen

Steuerreduktion durch höhere abzugsfähige Hypothekarzinsen

Gesamtes Kapital wird weiterverzinst
Bezug gilt als Eigenkapital, daher tiefere Belehnung

Dank tieferer Hypothek tieferes Zinskosten

Unter gewissen Umständen kann die Steuerprogression auf dem Auszahlungsbetrag gebrochen werden
NachteileHöhere Hypothekarzinsen wegen höherer Verschuldung

Üblicherweise höhere Amortisationszahlungen als Bedingung
Schlechtere Altersleistungen und meist auch reduzierte Risikoleistungen

Auszahlungssteuer wird sofort fällig

Tieferer Schuldzinsabzug bedeutet höheres steuerbares Einkommen

Wohneigentumsförderung bei Immobilien im Ausland

Vielfach kann Kapital in der Pensionskasse bei einer definitiven Auswanderung bezogen werden und die Frage der Wohneigentumsförderung ist hinfällig. In gewissen Fällen, insbesondere bei der Auswanderung in ein EU-Land, steht aber nur der überobligatorische Teil zur Verfügung. In einigen Fällen kann ein WEF-Bezug auch bei definitivem Verlassen der Schweiz eine Möglichkeit darstellen.

Mehr zum Thema Hypothek amortisieren finden Sie auf unserem Informationsportal HypothekenVersteigerung.ch:


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Fragen und Antworten

  1. Ich habe Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten (verteilt auf 3 Jahre) und möchte jeweils PK Guthaben für die Amortisation beziehen (2029 werde ich regulär in die Pension gehen). Wird ein solcher gestaffelter Bezug von der Steuerbehörde akzeptiert und die jeweiligen Beträge separat besteuert?

    1. Grundsätzlich ist ein Vorbezug für Wohneigentum nur bis 3 Jahre vor der Pensionierung möglich. Diesbezüglich ist aber das Reglement Ihrer Pensionskasse massgebend. Ausserdem ist ein Vorbezug nur alle 5 Jahre möglich. Allenfalls kann das geplante Vorgehen über eine Teilpensionierung umgesetzt werden. Dies müssten Sie aber im Detail prüfen. Wir empfehlen Ihnen, sich hier direkt an die Pensionskasse zu wenden oder einen unabhängigen Berater beizuziehen.

  2. Was ist sinnvoller um die Hypothekarschuld zu verkleinern? Durch einen Vorbezug aus meinem BVG-Konto oder ein 3a Säulenkonto bei der Bank? Ich werde 2027 ordentlich pensioniert, und meine jetzige Hypothek muss im 2024 verlängert werden.

    1. Guten Tag

      Grundsätzlich macht es mehr Sinn die 3a – Konten vor der Pensionskasse zu beziehen. In Ihrem Fall kann jedoch mit einer gewissen Auszahlung des Pensionskassengeldes bei einem allfälligen späteren Kapitalbezug im Jahr 2027 die Steuerprogression auf der Kapitalleistungssteuer reduziert werden. Allenfalls wäre das eine spannende Option für Sie.

  3. Ich bin seit 20 Jahren selbständig. Mein PK-Geld aus der vorgängigen Anstellungszeit habe ich in mein Haus investiert. Ich bin 60 J. alt und möchte das Haus verkaufen und evtl. eine Eigentumswohnung kaufen oder in Miete gehen. Was muss ich bezgl. meines PK- Geldes beachten? A) bis zur Pensionierung und B) nach Pensionsalter.

    1. Guten Tag

      Sie müssen, damit die Immobilie verkauft werden kann, die Veräusserungsbeschränkung im Grundbuch löschen. Da Sie Ihre gesamtes Pensionskassenguthaben für den Kauf der Wohnung genutzt haben und auch über keinen Pensionskassenanschluss (Annahme) mehr verfügen, wird dies problemlos möglich sein. Nach der Pensionierung kann die Veräusserungsbeschränkung so oder so problemlos gelöscht werden.

  4. Neun Jahre vor meiner Pensionierung (65) möchte ich den angehäuften Betrag von CHF 100’000.– aus der gebundenen Vorsorge nehmen und an die Bank zurückzahlen, damit meine Hypothekarschuld reduziert wird. Kann ich da jederzeit aus der gebundenen Vorsorge austreten und diesen Betrag amortisieren, oder muss ich warten bis ich 65 werde?

    1. Guten Tag

      Eine Amortisation der Hypothek der selbstbewohnten Immobilie ist mit Säule 3a-Gelder auch vor der Pensionierung möglich. Sie können alle 5 Jahre eine Amortisation mittels Säule 3a tätigen.

  5. Ein Teilbezug kann alle 5 Jahre vorgenommen werden. Aber gilt dies für eine Person, für ein Ehepaar (mit je eigenem Konto) oder für ein Konto?

    1. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung WEF (Kauf, Amortisation der Hypothek und Renovation) können Sie bis 5 Jahre vor der ordentlichen Pensionierung auch Teilbezüge aus der Säule 3a machen. Ein Teilbezug ist alle 5 Jahre möglich und kann von jedem Ehepartner unabhängig getätigt werden. Der Bezug wird somit pro Ehepartner angeschaut.

  6. Guten Tag
    Ich bin in der Schweiz seit 1990 und bin jetzt 40 Jahre alt. Ich arbeite ohne Unterbruch seit meiner Lehrzeit. Kann ich auswandern und meine Pensionskassen Geld ganz mitnehmen?

    1. Guten Tag

      Nehmen Sie Wohnsitz ausserhalb eines EU-/EFTA-Staates (Liste der EU-/EFTA-Staaten: http://www.sfbvg.ch/xml_3/internet/de/application/d2/f12.cfm) können Sie das gesamte Guthaben beziehen. Bei Wohnsitz in einem EU- oder EFTA-Staat kann lediglich der überobligatorische BVG-Teil bezogen werden. Das obligatorische Guthaben kann erst bezogen werden, wenn Sie nicht mehr der obligatorischen Versicherung unterstehen.

  7. Ist es möglich die BVG Rente vorzubeziehen, die AHV Rente jedoch erst mit dem ordentlichen Pensionierungsalter zu beziehen oder sogar einen Pensionsaufschub in Erwägung zu ziehen?

    1. Guten Tag

      Ja, die AHV Rente kann unabhängig von der BVG Rente bezogen werden (Vorbezug, ordentlicher Bezug oder Aufschub). Bitte beachten Sie, dass die Rente abgerufen werden muss. Auch ein Aufschub muss innerhalb eines Jahres angemeldet werden, ansonsten entfällt der Anspruch für den Zuschlag.

  8. ich bin 44 Jahre alt. Vor einem Jahr bin ich nach Deutschland gezogen und werde voraussichtlich auch bis zur Pensionierung in Deutschland arbeiten. Mein BVG Kapital liegt aktuell auf einem Freizügigkeitskonto in der Schweiz. Was passiert damit, wenn ich in Deutschland pensioniert werde? Erhalte ich eine Rente von der Schweiz sowie auch von Deutschland? Ich möchte nicht das Kapital beziehen sondern bevorzuge die lebenslange Rente.

    1. Guten Tag Boris

      Das Guthaben auf dem Freizügigkeitskonto kann lediglich als einmalige Kapitalabfindung bezogen werden – eine Rentenlösung ist nicht vorgesehen.

  9. Mann Jg. 03.1953 bezieht AHV Rente als Vorbezug. Frau Jg. 1956 wird ab 2018 die AHV Rente ebenfalls vorbeziehen. Wie verhält es sich mit der plafonierten Ehepaars-AHV Rente nach der evtl. angenommenen AHV 2020 Revision.

    1. Guten Tag

      Das Hintergrunddokument der AHV sagt folgendes: „Wenn der jüngere der beiden Ehepartner am 1. Januar 2018 oder danach das Referenzalter (neu für Frauen 65 Jahre) erreicht, wird ab 1. Januar 2019 der neue Rentenplafond von 155% angewendet.“

  10. Ich habe bei der Postfinance ein Säule 3a Konto mit ca. Fr. 100’000. Aus Steuergründen und weil ich im nächsten Jahr 70 Jahre alt werde, wollte ich nun einen Teil des Kapitals in diesem Jahr aus dem Säule 3a Konto beziehen und den Rest im nächsten Jahr. Nun aber teilt mir Postfinance mit, dass ein Teilbezug nicht möglich ist, er wäre nur möglich wenn mehrere Konto bestehen würden.
    Ich bin mir nicht sicher ob dies so stimmt und wo die gesetzlichen Grundlagen sind um meinen Teilbezug zu verhindern und ob es wo möglich noch eine andere Möglichkeit gibt?

    1. Lieber J.

      Es ist tatsächlich so, dass Sie keinen Teilbezug eines Säule 3a Kontos tätigen können. Sie müssen „alles oder nichts“ beziehen. Geregelt ist der Bezug der Vorsorgegelder unter anderem im Kreisschreiben 18 der Eidgenössischen Steuerverwaltung.

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Tipp Amortisation

Haben Sie gewusst, dass ein WEF-Bezug nicht nur beim Kauf einer Liegenschaft, sondern auch zur Amortisation einer Hypothek eingesetzt werden kann?

Grenzsteuersatz erklärt

Der Grenzsteuersatz gibt an, wie viel Steuern jemand spart, wenn er sein steuerbares Einkommen um einen gewissen Betrag reduziert. Genaue Erklärung:

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