Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 die Reform zur Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Voraussichtlich ab 2029 fällt der Eigenmietwert weg.

• Die Änderung: Wegfall des Eigenmietwerts, aber auch das Ende der meisten Steuerabzüge für Unterhalt und Schuldzinsen.

• Die Chance: Geplante Renovierungen (Küche, Bad, Dach) sollten vor 2029 umgesetzt werden, um bis zu 30 % Steuerrabatt zu sichern.

• Strategie: Erhöhung der Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum und Überprüfung der Amortisationsstrategie.

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung ist beschlossene Sache. Für viele Rentnerinnen und Rentner bedeutet dies eine spürbare finanzielle Entlastung im Alltag. Doch der Systemwechsel ist zweischneidig: Wer nicht rechtzeitig plant, verliert wertvolle Steuerabzüge.

Vor Kurzem hat der Bundesrat das Inkrafttreten per 01.01.2029 festgelegt. Das Zeitfenster für Optimierungen schliesst sich also bald.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Wegfall des Eigenmietwerts: Die fiktiven Einkünfte müssen nicht mehr versteuert werden.

• Stopp der Unterhaltsabzüge: Werterhaltende Investitionen sind künftig steuerlich Privatsache.

• Eingeschränkter Schuldzinsenabzug: Hypothekarzinsen können grösstenteils nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.

• Kantonale Liegenschaftssteuern: Für Zweitliegenschaften könnten neue kantonale Steuern eingeführt werden.

Wer heute investiert, spart bares Geld. Bei einem durchschnittlichen Grenzsteuersatz von 30 % kostet eine neue Küche für CHF 50’000 effektiv nur rund CHF 35’000. Die restlichen CHF 15’000 übernimmt quasi das Steueramt über den Abzug.

Handlungsempfehlung: Erstellen Sie eine Prioritätenliste für werterhaltende Investitionen. Da Handwerker gegen Ende der Übergangsfrist massiv überlaufen sein werden, lohnt es sich, Projekte lieber heute als morgen zu starten. Hinweis: Wertvermehrende Investitionen (z.B. ein neuer Wintergarten) bleiben auch nach 2029 steuerlich gleich behandelt – hier besteht kein Zeitdruck.

Eigentümergemeinschaften haben ein mächtiges Werkzeug: Den Erneuerungsfonds. Bis zum Wegfall des Eigenmietwerts kann es sinnvoll sein, die Einlagen in den Fonds deutlich zu erhöhen. Diese Beiträge sind heute steuerlich abzugsfähig. Nach der Reform können die Einlagen wieder reduziert oder pausiert werden, während das angesparte Kapital steuerfrei für künftige Sanierungen bereitsteht.

Bisher war es steuerlich oft attraktiv, Hypotheken stehen zu lassen. Mit dem Wegfall des Zinsabzugs ändert sich die Kalkulation. Amortisationen werden attraktiver, da sich das Schuldkapital indirekt verteuert.

Die Entscheidungshilfe:

• Szenario A: Das Geld liegt auf dem Sparkonto? Eine Rückzahlung der Hypothek lohnt sich nun tendenziell eher.

• Szenario B: Das Kapital ist in ertragsstarken Anlagen (Wertschriften, Renditeobjekte) investiert? Hier kann es trotz Reform sinnvoll sein, die Hypothek bestehen zu lassen, um die Renditechancen des Marktes zu nutzen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist für die meisten Eigenheimbesitzer in der Pensionierungsphase positiv. Doch der maximale finanzielle Profit ergibt sich nur durch eine saubere Übergangsplanung.

Fragen zur Liquidität, zum Kapitalbezug aus der Pensionskasse und zur steuerlichen Optimierung sollten nicht isoliert betrachtet werden. Eine umfassende Pensionierungsplanung schafft hier die nötige Klarheit und Sicherheit.